GEAB: Trh nemovitostí – velký kolaps 2015 začíná v roce 2012

Autor článku: 11. 7. 2011

Pro tento týden jsem připravil výňatek z Global EUrope Anticipation Bulletin č. 56. K publikování jsem získal jejich písemný souhlas, domovskou webovou adrese najdete zde:  http://www.europe2020.org/?lang=en

Většina komentářů a analýz pochází z USA, případně z anglosaských institucí. Proto jsem se rozhodl čtenářům webu zprostředkovat i pohled očima nezávislých evropských analytiků (původem Francouzů). Úspěšnost jejich analýz a z nich vyplývajících předpovědí v minulosti byla kolem 70%.  Jejich analytici prakticky od počátku roku varují před druhou polovinou letošního roku jako před obdobím odstartování druhé vlny krize.

V posledním čísle se podrobně věnují trhu nemovitostí, nastiňují scénáře dalšího vývoje a jeho možné dopady. Dávám to sem i proto, že nepředpokládám zásadní odchylky vývoje českého trhu od trhů Západní Evropy. Zde to je.

 

Trh nemovitostí: Velký kolaps 2015 začíná v roce 2012

Jde o to, že v současnosti konvergují tři pro nemovitosti nepříznivé trendy.

  1. Demografický – odchod „baby boomers“ generace do důchodu
  2. Předpokládaný růst úrokových sazeb ve vyspělých zemích bude vynucen jejich platební neschopností
  3. Nedostatek volných prostředků

Dopad nebude lokální, postiženy podle nich budou prakticky celý západoevropský trh s nemovitostmi + USA. Časová souslednost bude zhruba následující:

 

Konec roku 2011 a počátek roku 2012

Globální ekonomika pokračuje v poklesu, hlavní příčinou je neuspokojivý vývoj v USA a dalších západních zemích a krize dolaru. Země nebudou mít sílu a volné prostředky na podpůrné akce, výsledkem tak bude silnější krize než krize z roku 2008. I pokles cen nemovitostí bude s rokem 2008 srovnatelný.

 

Druhá polovina roku 2012

ECB se bude snažit, seč může, úroky budou zpět prakticky na nule. To ale trhu nemovitostí nepomůže – banky výrazně zpřísní kritéria pro poskytování úvěrů a raději budou investovat do „safe haven“ německých a francouzských obligací. Snahy zemí o podporu se minou účinkem, vždyť už teď podporu výrazně osekaly (v některých zemích například přestaly být úroky položkou odečitatelnou z daní apod).

Ceny nemovitostí během celého roku 2012 klesnou o 17% (10% v 1. pololetí a 8% ve druhém)

 

Roky 2013-2014

Klesající trend bude pokračovat, nyní již i díky setrvačnosti a víře lidí v jeho pokračování. Velké množství lidí opustí trh, nakoupil buď ve víře, že nemovitost je „bezpečná“ investice a její cena neklesne, nebo ve spekulaci na růst jejich cen.  Vzhledem k cenám pronájmu budou nemovitosti stále předražené (´výnos 2-2,5% nelze považovat za lukrativní), lze čekat silnější prodejní tlak z jejich strany. K tomu budou pokračovat v prodejích o baby boomers (kategorie nad 56 let už nyní prodává nemovitosti např. v Paříži a stěhuje se na venkov).

 

Roky 2015 a dál

Tlak na ceny z důvodu pokračování vývoje očekávaného pro roky 2013-2014 bude pokračovat i v dalších letech. Případné rostoucí ceny energií ještě více odradí kupující id pořizování starších, energeticky neúsporných nemovitostí.

Na základě historických analogií lze tedy čekat do roku 2015 pokles cen nemovitostí přibližně o 30%. Avšak v těchto letech ještě více zesílí vliv prodejů baby boomers generace, proto na nějaké rychlé oživení nelze spoléhat. Spíše lze čekat pokles po dalších 5 let.

Podle autorů nesmíme zapomínat na rostoucí úrokové sazby – těm se nevyhneme. Dopad na trh nemovitostí nebude vůbec příjemný. Podle jejich názoru půjdou výnosy na trhu obligací na 6% ještě letos, 8% v příštím roce a na 12-15% do roku 2015 (komentář JD:  to jsou úroky srovnatelné s úroky v USA na přelomu 70. a 80. let minulého století). Sazby na hypotéční úvěr ve výši 8-10% vedly v minulosti v západních zemích vždy kde kolapsu trhu s nemovitostmi. V tento okamžik nesmíme zapomínat nejednu věc – na trhu jsou ještě aktiva za 15 biliónů dolarů, která nebyla odepsána v rámci let 2007-2009. Čas jejich odpisu se blíží, další pokles cen nemovitostí mlže jejich část vzít s sebou.

 

Štítky:

Komentáře

  • VoDo napsal:

    Jojo to odpovida analyzam ktery predpokladaj vrchol na zlate v roce 2014, to bude cas na prodej zlata a nakupu nemovitosti. Tak.

  • Jan Dvořák napsal:

    Hoď mi sem prosím link na analýzy, které zmiňuješ. Dík.

  • VoDo napsal:

    Neni link, nemam ho, nepamatuju si, jen jsem si udelal vycuc :-) Je to analyza cyklu, kde se rika ze komodity se pohybujou v 34 letym cyklu, 13 nahoru 21 dolu, vzhledem k tomu ze zlato zaclo svuj byci trh v roce 2001, vychazi mi vrchol na 2014. Ma to co delat s FED politikou kde jsou 68 lety cykly na urocich a 34 lety cykly na dolaru. A k tem nemovitostem kdyz bylo v minulosti zlato na vrcholu tak nemovitosti a akcie byly u dna. JENZE je to o USA jak to bude v Cechach, kdo vi? Treba bude jedna unce zlata stat $15 000 ale kolik bude stat dolar? desetnik? Tohle nemam vyzkoumany a o Cechach analyzy nejsou.

  • Pavel Hála napsal:

    nebyl to nahodou martin armstrong ty cykly? Podle meho nazoru je 2014 prilis brzy. Bublina na zlate se muze vytvorit teprve az do ni bude zapojena siroka verejnost. A jelikoz povedomi siroke verejnosti o PMs je nyni nulova, tak se mi nezda ze by se to stihlo vsechno odehrat za 3 roky. Btw a co se tyce tech nemovitosti tak i v te analyze pisou ze 2014 nebude zadny zlom, ale ze i pote bude cena mnoho let klesat (i kdyz s mensi dynamikou). Podle me jsou nemovitosti povazovany za uplnou modlu a jsou silene vyhypovany i mezi verejnosti. A vynosy 2-3% mi pridou proste smesny. Co ma sanci udrzet si hodnotu jsou dle me pozemky ve vhodnych lokalitach (protoze tech je omezene mnozstvi) a pak samozrejme orna puda. Naopak byty jsou dle me silene nadhodnocene. A hlavne nabidka neni nijak limitovana. Bytu muzete vystavet teoreticky neomezene mnozstvi, nelze tedy mluvit o nejake omezene nabidce. Navic kdyz se podivam na ceny bytu v praze...to je uplne mimo misu. Normalni clovek si to prakticky nemuze dovolit, jedinou alternativou je pro nej zadluzit se na pul zivota. To mi prijde jako neudrzitelna situace. Ale obecne nemovitostem nerozumim ani se o ne nezajimam (i.e. zadne nemam), rikam jenom muj laicky pohled na vec.

  • VoDo napsal:

    Nebyl to armstrong. Dokazu si predastavit ze zlato udela behem roku +200%, proc ne, kdyz se budou penize tisknout dal a dal, staty doopravdy krachnou a lidi se zblaznej, podle me to pujde hooodne rychle, nesmime zapomenout ze je i jina doba informace se sirej rychlosti svetla, ne jako driv kdy se to sirilo od cloveka k cloveku, ted mame internety! Co se tyce tech nemovitosti. Kdyz dneska stoji prumernej barak v USA dejme tomu $200 000 to je 133 unci zlata, a kdyz ten barak klesne jen treba na $150 000 a zlato bude stat $6 000 tak zlato prodas a za 25 unci si ten barak koupis, takhle jsem to myslel, nebo jinak, budes si za steny mnozstvi zlata moct koupit tech baraku 5. To se v minulosti uz stalo, none? To ze Praha je predrazena je snad jasny kazdymu, kdo si nevzal hyposku na 30 let kolem roku 2008. Edit: http://www.kitco.com/LFgif/au1979.gif http://www.kitco.com/LFgif/au1980.gif duben 1979 cena $240 leden 1980 cena $800

  • Pavel Hála napsal:

    jj je fakt ze internety a zvlaste socialni site by ten prubeh mohly ovlivnit, tj uspisit. Ale prave proto mi pridou vypocty nakejch 30letejch cyklu uplne ujete, protoze zanedbavaji to ze za tech 30 let bude svet vypadat uplne jinak, informace se budou sirit jinak apod.

  • plukin napsal:

    Svet muze za 30 let vypadat uplne jinak, ale lidske emoce a pohnutky se (nejspise) nezmeni, kdyz uz to tak funguje od pradavna. A proto cykly budou mit stale smysl, dokud v tom trhu nedojde k fundamentalni zmene.. Jina vec je amplituda, tu samozrejme vetsi rychlost sireni info ovlivnit muze. Rekl bych ze cykly ma nejlepe zmakle prave Armostrong tim ze to bere vsecko do kupy a ne izolovane jako jini. Jinak nemovitosti byly draha zalezitost vzdycky! Kdyz si rodice babi staveli domecek (+-1930) tak se zadluzili na cely zivot. Nevim ted jak to bylo za komancu, nejspise poradniky na byt a RD asi byl pro vetsinu mimo dosah. Pokles tech 30% do budoucna by nebyl od veci, jenom abych pak v tom miste jeste chtel bydlet. :)

  • Jan Dvořák napsal:

    Svět bude primárně vypadat podle toho, JAKÁ GENERACE, s jakými zkušenostmi ho řídí, tedy jaká je u moci v hlavních zemích.

  • VoDo napsal:

    Verim tomu ze se to semele sametove, jen se premisti bohatstvi, a doufam ze budu jeden z tech kam to bohatsvi bude smerovat, a pak bude na svete zase krasne, novej vek, technologie vsude okolo nas, proste hezky.

  • Jan Dvořák napsal:

    :-)

  • František Sousedík napsal:

    Ale já mam tak trochu problém s tím, aby Internet pomohl urychlit průběh bubliny. Logicky to tak skutečně může být a nejspíše bude, ale někde musí docházet k záměně příčiny a následku. Jestliže jsou historické cykly, pak by k bublině mělo přece dojít i bez Internetu. Stejné je to pro mne i se samotným článkem. Jestliže jsme ve fázi poklesu cen nemovitostí, pak uvedené příčiny musí mít ještě nějakou příčinu a tu by bylo dobré znát. Ale možná jsem úplně mimo mísu. :) I to holt život přináší.

Napsat komentář





Finanční a komoditní komentáře z Chicaga pro vás připravila společnost Lembros logo