Hrozí přehřátí trhu nemovitostí v Británii?

Autor článku: 28. 9. 2013

Politické hry jsou v USA v plném proudu a do pondělka v noci musí jak Senát tak Sněmovna amerického Kongresu dojít ke shodě na novém rozpočtu. Nedohodnou-li se, dojde k částečnému zastavení ve federálním veřejném sektoru, kolem 800 tisíc zaměstnanců dostane nucenou dovolenou a v konečném důsledku se odhaduje možný vliv na snížení růstu HDP až o 1,2%-ního bodu, nemluvě o potenciální redukci ratingu země. V Senátu, kde mají demokraté většinu se očekává schválení dnes v sobotu, pak směřuje zákon o rozpočtu do Sněmovny. Vše na poslední chvíli, ale není to takto poprvé. Pondělní trhy budou zřejmě hodně nervózní. Jednání o  navýšení dluhového stropu pak musí být dokončena do 17. října.

V Evropské měnové unii pak bude dozajista mít středeční zasedání ECB a ani ne tak rozhodutí o sazbách, kde se neočekává změna, jako spíše následná konference, kde guvernér Mario Draghi by měl naznačit možné pokračování dalšího mechanismu LTRO. To znamená programu k poskytování likvidity na trhu, jehož omezení v posledních dnech zvýšilo krátkodobé zápůjční sazby. V Japonsku pak má 1. října vláda oznámit navýšení spotřební daně z 5% na 8% od dubna příštího roku v souvislosti s bojem s dluhem. Japonský ministr financí Taro Aso navíc oznámil, že případná úleva ve formě snížení korporátní daňové sazby nepřijde, což vzal trh jako pozitivní a japonský jen začal více posilovat.

Na trhu se však, ve stínu výše uvedených faktorů, v poslední době začíná vynořovat již nějaký čas pozorovatelný fenomén značně rostoucích cen nemovitostí ve Velké Británii. Již minule jsme zmínili, že toto je obrovským problémem v Číně a ta se snaží podnikat kroky k omezení nadměrného kreditu, a podobně za cenu podpory růstu produktu za každou cenu. Nicméně zvyšování cen realit v poslední době akceleruje, což je mimo jiné znatelné také ku příkladu na v září výrazně rostoucím kurzu kontraktu na dřevo na místní chicagské burze. V Anglii se nejedná o tak rychlý růst, avšak to, že poměr cen nemovitosté k průměrným mzdám je nad dlouhodobým průměrem v porovnání s americkým nebo japonským trhem je varující. Pohlédneme-li na vývoj cen po bublině nemovitostního trhu s maximem v r. 2007, tak je to nejenom Londýn, který má tendenci směřovat na nové maxima, ale rovněž Spojené království jako celek:

 

V r. 1997 byl poměr průměrné ceny domu k průměrné mzdě v celé Anglii 3,54, což bylo v  souladu s dlouhodobým průměrem. V r. 2007, na vrcholu nemovistostní bubliny, činil tento zlomek 7,23 a dnes jsme opět blízko tohoto čísla. V Londýně pak byl poměr v r. 1997: 3,98, v realitní horečce v r. 2007: 9,17 a dnes? Dnes to je vice jak 10 krát průměrná mzda a co víc, ceny dále akcelerují! V Londýně se to do určité míry dalo tolerovat, jelikož zde existuje mnoho tak zvaných prime realit, které jsou navíc podle posledních dat skupovány ne domácími, ale zahraničními investory z 85% v tomto roce. Toto pak samozřejmě nafukuje onen poměr cen k průměrné mzdě realtivně uměle. Avšak i zde se jedná o mnohdy investory z Dálného východu, a podobně, kteří investují do nemovistostí, které nebyly ani dokončeny. A jedná se tak o “horké peníze”, jež mohou zrovna tak rychle odtéci, pokuď se cenový vývoj otočí nebo se projekty začnou komplikovat. Nicméně, dnes to není již Londýn, jak uvedeno výše u poměru za Anglii jako celek, a tak začínají vznikat otazníky.

Situace je navíc komplikovaná tím, že jak se po propadech cen z vrcholu v r. 2007 snažila vláda opětovně obnovit poptávku, tak zavedla program “Help to buy”, primárně jako podporu těm, kteří kupují nemovitost poprvé. To za současné situace nízkých sazeb a rostoucích cen stimuluje v podstatě davové chování. Původně měla dohlídnout nad fungováním programu centrální banka BOE až v r. 2017, nyní ministr financí George Osborne požádal Výbor pro finační politiku banky, aby začala dohlížet každé září, počínajíce příštím rokem (a možná i toto už je pozdě?). Velice zajímavý je take poslední rozhovor guvernéra BOE Marka Carneyho pro Yorkshire Post, kde se nechal slyšet, že nevidí prostor pro další QE. To je vůbec poprvé, kdy takto veřejně toto prohlásil. Kvantitativní uvolňování je jistě jedním s faktorů spekulativní poptávky po nemovitostech ať již na straně developerů nebo i kupujících. Na druhé straně jakákoliv výraznější akce banky směrem k utažení zase může vést k rychlému prasknutí možné bubliny a další krizi.

Tak kromě Číny je dobré sledovat nemovitostní trh i ve Spojeném království a věřme, že nedojde ke kolapsu s možnými nedozírnými důsledky.

V každém případě rozhovor guvernéra přispěl v závěru týdne k akceleraci růstu kurzu na kontrakt britské libry GBP/USD na burze v Chicagu. Cena se dostala těstě pod klíčovou rezistenci a uvidíme, zda bude tendece tuto překonat a dále posilovat. Závěrem se tedy pojďme podívat na vývoj kontinuálního kontraktu na libru na burze CME Group (Globex system, týdenní data) za zhruba poslední rok. Klikněte na obrázek pro zvětšení:

 

Štítky: , ,

Komentáře

  • Oracle napsal:

    Podľa všetkého veľký nárast cien zaznamenal Londýn, ostatné miesta v Británií zaznamenali mierny nárast.

  • Martin Lembák napsal:

    to Oracle: ano Londyn evidentne velke narusty. Na tom grafu (je trochu starsi) to moc nevynika, ale v podstate Londyn jiz prekonal vrchol z r. 2007 (bublina realitniho trhu), ostatni regiony stale pod...nicmene to tempo rustu akceleruje a napr. Manchaster 10% rocne, Newcastle 8% rocne, apod. Ty pomery cen k prumerne mzde se zacinaji vymykat historickym prumerum. Co je pozitivni, tak ten hypotecni trh byl vzdy velmi striktni v Britanii (bratr tam zil delsi dobu a muze srovnat s tim co bylo zde v USA). Tak verme, ze ceny rostou prirozene a ti co to kupuji budou mit na to splacet az se zvednou sazby a reality uzivat dlouhodobe a ne flippovat...

  • Oracle napsal:

    Pán Lembák, pokiaľ to je prirodzený rast, tak v tom prípade hrozí sociálny výbuch v Londýne (pokiaľ v tých lokalitách rástla mzda približne rovnako ako cena nehnuteľností tak sa tam nič nestane), pretože priepasť medzi bohatými (rozumej finančníci) a pracujúcou triedou sa rozširuje a jedným z dôvodov je tlačenie peňazí BoE.

  • Martin Lembák napsal:

    to Oracle: no ten rust cen v posledni dobe akceleruje oproti klesajicimu rustu v mzdach...viz. graf na druhe strane reportu: http://www.nationwide.co.uk/NR/rdonlyres/19D2DA3F-08CB-4473-B53F-E339154B7F88/0/Sep_2013.pdf

  • Oracle napsal:

    Pán Lembák problém s tým grafom je, že to ukazuje len celo-anglické priemerné hodnoty miezd, nie je to rozložené na jednotlivé regióny. Keby to bolo rozložené tak by sme videli kde je najväčšie pnutie.

  • Martin Lembák napsal:

    Rozlozeni mezd na regiony nemamn(nepredpokladam, ze pokles rustu jak uvedeno v tom predchizom reortu je tazen Londynem), ale ty ceny podle regionu se delaji ve ctvrtletnim reportu: http://www.nationwide.co.uk/NR/rdonlyres/1231F845-6A64-443F-880B-7FE118BBC120/0/Q3_2013.pdf

Napsat komentář





Finanční a komoditní komentáře z Chicaga pro vás připravila společnost Lembros logo