Je realitní trh v USA skutečně v růstu?

Autor článku: 3. 8. 2013

V souvislosti s nedávnými úvahami o omezování nákupu dluhopisů americkou centrální bankou, mezi které patří i obligace kryté hypotékami ať již v září nebo prosinci nebo možná raději mnohem později, je zajímavé sledovat trh, který celou finanční krizi spustil. To znamená realitní trh, lépe řečeno deregulace na trhu rezidenčních nemovitostí, ke které nemělo nikdy dojít v první řadě a její spuštění vytváření mezibankovních produktů na n-tou, kde nikdo neznal v závěrečné fázi jejich přesnou hodnotu. Velice zajímavý je index Dow Jones US Real Estate index, který historicky velice vysoce koreluje s akciovým indexem a v této periodě po ohlášení Fedu možného „tapering“ se zdá začal spíše korelovat s vývojem propadající ceny vládních dluhopisů. Nicméně, a to je podstatené, tento Real Estate Index se vztahuje z naprosto velké většiny na investiční firmy v oblasti komerčních nemovitostí ne rezidenčních. To znamená firmy jako Simon Property Group nebo Public Storage (REITS – real estate investment trusts), které investují a pronajímají nákupní centra, haly, skladovací prostory, apod. Trh komerčních nemovitostí netrpěl a netrpí převisem nabídky, která byla uměle vytvořena na trhu rezidenčních nemovitostí v USA za poslední více jak dekádu. A tudíž dal by se očekávat spíše větší propad u indexu rezidenčních realit. Vzpomínám si někde v r. 2005 jsem měl rozhovor s dívkou z Evropy, která zde v Chicagu byla na au-pair hlídání dětí a na krátkodobé vízum, která si pořizovala hypotéku na na nemovitost v hodnotě kolem 200-300 tis. USD a bez jakéhokokliv požadavku na složení zálohy. Tak už toto jsou v jistém smyslu známky, že něco bylo špatně, což nemusí skončit dobře. Mimochodem, jen tak pro zajímavost i po těchto rozum nechávajícíh stát excesech, je dobré se podívat, jak se vyvíjí obvyklá investice do rezidenční nemovistosti v USA očištěná o inflaci a zda se opravdu jedná o onen pověstný „americký sen“? V porovnání s investicemi např. do hedžových fondů, které historicky mají tendenci výrazně inflaci překonávat dlouhodobě, naopak u investice do bydlení nemusí k žádnému splnění snu dojít. Vývoj investice do rezidenční nemovitosti obecně v nominálních a hlavně inflačně očištěných reálných procentech (viz. ona zelená křivka dole) vyjadřuje následující obrázek (klikněte na obrázek pro zvětšení):

Avšak, co můžeme slýchat z médií? Že trh rezidenčních nemovitostí je na růstové trajektorii zpět ke svým „fundamentálně neopodstatněným“ výšinám? Tak jako ekonom se musím přiznat, že mi toto příliš neladí a nejen, že bych situaci přirovnal k technologické bublině u indexu Nasdaq 100, kde ani po více jak 13 letech se jeho hodnota nevrátila na hodnoty z r. 2000 (je stále cca 35% pod max. v tuto chvíli), ale rovněž trh nemovistostí se vyznačuje tím co v ekonomii nazýváme „L-shaped recovery“, tzn. trh nemá tendeci jít rychle zpět, ale po mnohá léta se muže držet v bezrůstové fázi, viz. onen tvar písmene L. Podívejme se tedy na jiný index a to Case-Shiller US National Home Price index, který se narozdíl od toho Dow Jones vztahuje k rezidenčním nemovitostem:

Nepřipomíná písmeno L oproti tomu co šíří některá média? Nicméně, je nutno podotknout, že Case-Shiller index u posledního údaje za květen 2013 pro ceny rezidenčních domů ve 20 městech vzrostl meziročně o 12,17%. Avšak, co za tímto „růstem“ stojí a je udržitelný v současné době? Je nutné si uvědomit, že hlavními tahouny ceny nejsou v tuto chvíli přirozeným způsobem rodiny, které chtějí v těchto bydlet dlouhodobě – už jsme v minulosti psali, že jejich kreditní situace jim to mnohdy nedovoluje – ale investoři převáženě instituce, které v posledních letech „napumpovali“ do těchto nemovitostí 10 mld. USD, za účelem nákupu a poskytování nájmů a možného dalšího prodeje v dohledné době. Např. významná investiční společnost na Wall Streetu Blackstone Group samotná investovala 5 mld. USD na nákup 31 tis. domů na americkém trhu a je tak jako „osoba“ největší nákupčí! A tak jsou to opět oni investoři ve hře, tentokrát s trochu jiným přístupem než v před r. 2008, kdy se jednalo o excesní nákupy, za účelem krátkodobé koupě a rychlého prodeje v roustoucím trhu (tzv. flipping), který následně následně zkolaboval (nejlépe, pokud možno zaplatit co nejméně na dani z nemovitosti, která např. zde v Chicagu činí i 7 tis. USD ročně u „low-end“ 100-200 tis. nemovitosti, to nazahrnujíc poplatky za odvoz odpadu, atd., pojištění, apod.). Jiný přístup, ale přece jenom se nejedná o přirozenou poptávku rodin k dlouhodobějšímu využívání nemovitosti. Tyto současné nákupy investory jsou převážně nákup v plné hotovosti, tj. ne hypotéka. Avšak, jedná se o to, že  tito investoři chtějí v určité fázi, stejně jako před r. 2008 tuto prodat a zdá se, že jsme se dostali do fáze, kdy po oznámení Fedem o možném omezování nákupu dluhopisů a tudíž pravděpodobně i hypotečních papírů se šance na to, že tyto nemovitosti od nich budou oněmi přirozenými kupujícími (rodinami s cílem dlouhodobě bydlet) odkoupeny snižuje. Jednak se těmito investorkými nákupy zvýšila cena a jednak se hypoteční úroky po ohlášení Fedu o možném „tapering“ zvýšili oproti květnu o více jak 1 procentní bod u 30-ti leté fixní. A tak v červnu již podíl investorů na prodejích domů činil pouhých 15%, tj. nejnižší podíl od r. 2008 a čtvtý měsíc pokles podílu investorů. Zdá se, že se těmto investorům (smart money) už nějakou dobu mohou zdát ceny příliš fundamentálně vysoko v tuto chvíli. Možná i proto, že v historii obvyklý podíl kupujících rezidenční nemovitost poprvé (obvykle mladí lidé) nemají zájem po zažité katastrofě svých rodičů na nákupech a vidí spíše „americký sen“ v investici do firmy, vzdělání či do aktiva, které dlouhodobě skutečně dokáže překonat inflaci. Podíl těchto „prvotních nákupčích“ činil v červnu 29%, což je zatraceně málo oproti historickým 40-45%.

Možným pozitivem je, že výprodej dluhopisů po ohlášení centrální banky se dostal na hodnotu, kdy zvýšený výnos do splatnosti u dlouhodobějších vládních papírů (10-ti, 30-ti leté) implikuje velmi strmou časovou výnosovou křivku (mějme na paměti, že krátkodobé sazby jsou v podstatě 0). Historicky má pak tendenci 10-ti letý papír po výprodeji 100 bázických bodů zůstat na měsíce dopředu stabilní. To znamená, že by nemuselo hrozit bezprostřední zvyšování hypotečních sazeb, které jsou na tyto vládní instrumenty vázány. Tak uvidíme, zda se skutečně trh rezidenčních nemovitostí vzchopí, tentokrát už přirozenou cestou a nebo se podíl vlastnictví rezidenčních domů v USA, který činí kolem 60% bude spíše přibližovat podílu kolem 40% obvyklému např. v Německu či Francii, atd.

Páteční statistika o tvorbě pracovních míst (non-farm payrolls) vyšla pod očekávání, což posunulo cenu vládních dluhopisů nahoru (snížilo výnos do splatnosti). Technicky je support u nejbližšího kontraktu na 10-ti leté americké vládní dluhopisy na 124-27,5 a rezistence na 126-28.

Závěrem se pojďme podívat na poslední vývoje cen amerických vládních dluhopisů (30-ti a 10-ti leté kontinuální kontrakty) na burze v Chicagu (Globex systém CME Group) a jejich komoditní spread. Klikněte na obrázek pro zvětšení:

 

 

Štítky: ,

Komentáře

  • VoDo napsal:

    Vše je zdá se připraveno na masivní, očisťující (deleveraging) medvědí trh, začínající v roce 2014. Děkuji za články z jůesej. Retail bude zase brečet a politici jim budou opět slibovat ráj výměnou za vyšší zdanění a kontrol všeho.

  • Oracle napsal:

    VoDo musím Vám zobrať ilúziu o medveďom trhu, lebo skôr dôjde kolapsu, pretože: -väčšina Američanov je zamestnaných na čiastočný úväzok-čo je všade mizerne platené; -15% Američanov žije pod hranicou chudoby, 80% Američanov je na hranici chudoby; -väčšina Amerických vysokoškolákov je bezdomovcom; -po skončení vysokej školy po získaní bezcenného diplomu nielenže sa dotyčný/á nezamestná, ale má na krku aj obrovský dlh; -úrok na hypotékach sa blíži k hranici 5%, po tejto hranici málokto bude môcť platiť splátky; -atď. Smart money vie, že keď praskne 1 bublina, to zväčša spôsobí že ceny ostatných vecí poklesnú, keďže ale je nestabilná doba, môže sa stáť že puknú ďalšie bubliny, čo eventuálne privedie ku kolapsu veľkej časti globálnej ekonomiky. Takže Vami predpovedaný bull trh na akciových burzách nemusí trvať tak dlho ako si myslíte. Článok na ZH o kolapsu bubliny s nehnuteľnosťami: http://www.zerohedge.com/news/2013-08-02/why-another-great-real-estate-crash-coming

  • Jan Dvořák napsal:

    Já bych tipoval na prudký jednorázový pokles v řádu pár dní o 15-30%, následnou korekci a poté pozvolný medvědí trh.

  • VoDo napsal:

    Jan: jojo taky si myslim ze to bude velice brutalni pad, ale nevim kdy, chtelo by to put opce na tu dobu :-), ten medved by mohl mit dvojite dno, bum dolu 40%, sup nahoru 70%, placani se, bum dolu na predesla minima a placani se dole a pak nahoru az k cislum dnes nepredstavitelnym :-)

  • VoDo napsal:

    Oracle: souhlas ale toto je v trhu zapocitano uz dlouho

  • Oracle napsal:

    Pri akom páde cien sa dá hovoriť o kolapsu trhu, lebo podľa mňa 40% (viac než tretina) sa dá brať takto? VoDo, kto s tým ráta? Smart money určite, ale priemerný investor ktorý investuje cez nejakého agenta asi nie.

  • Oracle napsal:

    Teraz je to isté, že je to bublina: http://www.dailymail.co.uk/femail/article-2382650/Is-end-American-dream-How-families-choosing-city-living-suburbs-time-100-years.html#ixzz2apGGAMXG a tzv. big picture: http://investmentwatchblog.com/the-collapse-of-the-american-dream-for-the-first-time-in-a-century-people-in-the-u-s-are-leaving-the-suburbs-for-cities-rising-energy-costs-are-making-commutes-unaffordable-and-40-of-americans-no/ a nech nič dobré nečakajme: http://www.youtube.com/watch?v=SRu58uNjTfo#at=276

  • Oracle napsal:

    Prečo považovať (americké) oficiálne štatistiky za nespoľahlivé, vysvetlené vtipným spôsobom: http://investmentwatchblog.com/abbott-costello-explain-the-unemployment-rate/

  • VoDo napsal:

    Haha, to jsou zase články jak amík chudák platí dolar za litr benzínu. Problém je jinde, oni po desetiletí plejtvali vším. Barák z papíru, klimoška na plný koule po celý den, stejně tak s topením, spotřeba aut vysoko nad dvacet litrů, dojíždění do práce 50mil a tak bych mohl pokračovat.

  • VoDo napsal:

    Tady je na oplatku cinskej zazrak, kdy se stavi jen za ucelem HDP, mesta prazdna, chudoba a bida. http://zpravy.ihned.cz/svet-cina/c1-60362980-foto-v-cine-vyrostla-verna-kopie-parize-ma-i-eiffelovku-vitejte-ve-meste-duchu#fotogalerie-gf558473-18-2371460

  • Oracle napsal:

    VoDo, nejde o to, že Američania nariekajú, že im peniaze nestačia, ide o ten fakt, že im peniaze nestačia. Ostatne ich "elity" vysávali/vysávajú svet a bol to základ prosperity priemerného Američana, akonáhle "elity" prestávali im dávať omrvinky z toho bohatstva, začali sa dostávať na úroveň, na ktorú patria. Poznámka pod čiarou, moja nebohá babka hovorievala: "Kto sťažuje, že nemá dosť, od toho treba zobrať." Čo sa týka tohoto odkazu, čítal som jej anglický originál: http://www.businessinsider.com/tianducheng-a-paris-replica-in-china-2013-8?op=1# -a na tej stránke som čítal aj obhajobu čínskej politiky: http://www.businessinsider.com/stephen-roach-chinese-ghost-cities-2012-8

  • Lime napsal:

    Světové hospodářství míří k totálnímu krachu. Chudí budou ještě chudší Místopředseda hospodářského výboru sněmovny František Laudát se domnívá, že čekají světovou a tím pádem i českou ekonomiku neveselé vyhlídky. Podle něho stojí na špatných principech. Celý článek zde:http://www.czechfreepress.cz/tema-tydne/svetove-hospodarstvi-miri-k-totalnimu-krachu-chudi-budou-jeste-chudsi.html "Globální finanční systém je velké letadlo!!!"

  • VoDo napsal:

    Chudí chudí, kdo to je? Někdo může říct že je to rodina která se označuje jako sociálně slabá, žijící na dávkách, jiný vidí tuto rodinu bohatou protože má 24 hodin pro sebe, naopak člověk který pracuje a odvádí daně je chudý protože ve výsledku má stejný či podobný příjem jen nemá ten volný čas. Jsem přesvědčen že dnešní svět dává daleko více šancí a příležitostí než kdykoliv v minulosti, kolikrát stačí nechovat se jako kytka a přemístit se tam kde jsem žádán. Člověk musí chtít a nebrečet že mu zrušili fabriku kde si představoval strávit celý život. Neustálé vzdělávání se je nutnost. Spousta lidí radší jde do hospody či čučí na telku.

  • Lime napsal:

    VoDo: Musím Vás pochválit, píšete jak pan Klaus, Kalousek a jiní sečtělí neoliberálové. Bohužel jsem nezaregistroval , že by neviditelná ruka trhu vše vyřešila, ba naopak se přikláním k názorům jiných, že nám pěkně nafackovala, jako celá Nečasova vláda s "nejlepším ministrem financí na světe", nás zadlužila více nežli ostatní vlády. Díky Nečasově vládě,jsme se nedostali jako jediní z recese! Co se týká přemisťování za prací, tato vláda nebyla za celou dobu schopna lidem k přemisťování zajistit podmínky. Mohu to posoudit, pracoval jsem v Německu a tam byly podmínky k přemisťování někde úplně jinde o platech raději nemluvím. Myslíte, že bude některý náš občan dojíždět za prací nad 50 km, když mu zaměstnavatel vyplatí kolem 12 000 měsíčně hrubého? To je snad plat, který údajně v ČR bere až 60 procent občanů. Hradit si pronájem bytu z takovéhoto platu, není také moc reálné. VoDo, probuďte se...

  • Lime napsal:

    VoDo: Ještě dodatek. Píšete:"Neustálé vzdělávání se je nutnost." S tím souhlasím, ale bohužel znám osobně v ČR docela dost vzdělaných lidí, kteří nemohou sehnat práci. A víte proč nemohou sehnat práci? Právě proto, že jsou moc vzdělaní. Dnešní ekonomická situace nějak těmto "přechytralým" lidem, s minimem praxe a tituly před jménem a za jménem moc nepřeje. / Bohužel mám takové i v rodině./ Nějak se dnes nikomu nechce platit za tituly. Začíná to být podobné, jako ve Španělsku, kde vysokoškoláci své tituly cíleně zapírají, aby vůbec sehnali nějakou práci. Nic co jsem napsal si neberte osobně, prostě to vidím, ze svého úhlu pohledu.

  • Toxic napsal:

    Lime: "Myslíte, že bude některý náš občan dojíždět za prací nad 50 km, když mu zaměstnavatel vyplatí kolem 12 000 měsíčně hrubého? To je snad plat, který údajně v ČR bere až 60 procent občanů." Ale no tak, stačí trochu pohledat na internetu a zjistíte, že medián hrubé mzdy byl v roce 2012 22 247 Kč. Znamená to, že polovina občanů bere více než 22 247Kč, polovina méně. Takže těch Vašich "údajných" 60% lidí s 12000Kč příjmem je mimo realitu. Buďte trochu realista, ekonomická situace není v žádném případě růžová, ale občas to s tím pesimismem přeháníte :)

  • VoDo napsal:

    Lime: Titul z technicky skoly zaplacen je a bude, hobby tituly ci ekonomove nejsou potreba v mnozstvi v kterem lezou ze skol. Pisu to tu ponekolikate. To je realita a s tim stehovanim, staci se pohnout dale nez do vedlejsi visky, Evropa je otevrena a ano politici pro to delaji prd, proto je dulezity se o to postarat sam. Osobne uvazuji, po navratu do Evropy, rocni pobyt v Nemecku a naucit se aspon trochu jejich rec. Jak jsem toho dosahl? Prodal jsem vse co jsem mel a vypadnul nabrat zkusenosti. Jeste dodam k ty praci, vsude ve svete jsou potreba lide sikovni, co umeji vzit do ruky nastroj, ale tech je nedostatek, kazdej radsi jde na kecaci obory kde se znamkuji nazory a ne ciny a pak ocekava ze pujde delat manazera, kde zjisti ze je jen ofice poskok v oupnspejsu a datluje data do ekscelu. Ono naucit se programovat, delat v CADu, ovladat CNC, ci pouzivat nastroje, chce trochu vic nez umet mluvit a psat. Dnesni titul nedosahuje obtiznosti maturit z devadesatych let.

  • Lime napsal:

    Toxic: Omluva to byl můj omyl. Myslel jsem moc dopředu. Chtěl jsem psát 12 000 čistého. Hrubé hodnoty znám. Jsem z Vysočiny a zde jsou platy malinko pod průměr. Prostě zde, má oněch 60 % lidí opravdu kolem 12 ooo čistého. Asi by jste se divil, ale, jako člověk, jsem nenapravitelný životní optimista, jinak bych nemohl navštěvovat tyto stránky.

  • Lime napsal:

    http://www.czso.cz/xa/redakce.nsf/i/prumerna_hruba_mesicni_mzda_v_1_ctvrtleti_2013 24 061 KČ v ČR Praha - 31 956 Vysočina - 21 471 Jen tak pro zajímavost.

  • VoDo napsal:

    Ty Praze bych moc neveril, politici a korporace. Skoda ze se v cechach neudava median.

  • Toxic napsal:

    Lime: V pohodě, Vysočina na tom z krajů nebude nejlépe, ale nemohu posoudit, nemám žádné známé z tohoto kraje. Vlastně osobně znám jen velmi málo lidí, kteří berou 10-12k čistého. Možná jste životní optimista, ale společně s Oracle mi připadáte jako dva úplně nejčerněji svět vidící pesimisté :)

  • Lime napsal:

    Toxic: To se Vám tak jeví z těch komentářů zde, ale ekonomika je jen malinký kaminek v mozaice zvané život. A nebudu psát nějaké kladné hodnocení naší ekonomiky, když žádné kladné hodnocení není. I když, někde jsem již četl , že ekonomika ČR má od roku 2014 růst.

  • Jan Dvořák napsal:

    Statisticky úřad mediální udává, nyní je celorepublikove kolem 20 tis. Média akorát medián ne prezentují.

  • Toxic napsal:

    Myslím, že v roce 2010 predikovali na rok 2010 pokles a na rok 2011 růst. V roce 2011 predikovali na rok 2011 pokles a na 2012 růst. Atd.. Tipování HDP letos a rok poté je věštění z kávové sedliny od tuzemských analytiků..

  • Oracle napsal:

    VoDo napísali ste len časť pravdy, na to aby sa tu nekopili nepoužiteľný vysokoškolaci treba urobiť niekoľko vecí: -zlepšiť mediálny obraz remeselníckej činnosti (svojim spôsobom vysústružiť hoci aj pomocou CNC je svojim spôsobom remeselná činnosť); -zaplatiť vedomosti a zručnosť. Na tieto veci ale je potrebná dobrá priemyselná báza (čo treba systematicky budovať aspoň 20 rokov), na toto ale potrebujete dopyt po českých priemyselných produktoch. Čo sa dialo v posledných 24 rokoch, priemyselná báza bola systematicky rozbíjaná "našimi" politikmi a bolo vidieť odchod zo zahraničných/rozvíjajúcich trhov, posledná cesta Nečasa do Ruska bola svetlou výnimkou. Dlhý čas sa to nebude meniť, lebo globálna spotreba klesá vďaka tomu, že (nielen) banky boli nenažrané a väčšina "našich" politikov je predajný lotor schopný len efektívne kradnúť. Som ale napriek tomu optimista, lebo verím, že keď ľudia z ulice dohodnú a spoja sa, tak vyriešia všetko.

Napsat komentář





Finanční a komoditní komentáře z Chicaga pro vás připravila společnost Lembros logo