Články s tagem ‘Nemovitosti’

Kanada už není ekonomickým zázrakem?

Sobota, Leden 18th, 2014

V období po počátku finanční krize se hodně muvilo o Kanadě, jak se daří ji zvládat krizi a v podstatě ani moc ji tato neuškodila. Po propadech produktu v roce 2009 se země javorového listu rychle vzchopila a v roce 2010  již následovaly kvartální růsty reálného HDP i přes 3% meziročně, o kterých si USA mohla nechat jenom zdát. Toto je však historií a dnes růst produktu nedosahuje ani toho amerického (navíc menší % z menšího základu). Za vzor byl rovněž dáván trh rezidenčních realit a tento byl v místních amerických médiích doporučován jako záhodný následování. Na situaci rovněž reagovaly světové centrální banky, které se snažily diverzifikovat své devizové rezervy mimo euro a americký dolar a destinací se stával mimo jiné loonie, což je na měnovém trhu označení pro kanadský dolar. Země se od počátku tohoto století chlubila přebytkem běžného účtu platební bilance, to znamená silnou pozicí v mezinárodním obchodě, což vedo k posilování domácí měny a do roku 2008 se tato dostala na paritu s USD, místy dokonce byla silnější. S příchodem krize a poklesem cen komodit, na kterých je do značné míry země závislá, na chvíli oslabovala jen aby po zjištění, že krizí není tolik ovlivněna následoval opětovný návrat na zhruba paritu vůči USD v letech 2011-2013. Nicméně pohled na běžný účet platební bilance, který se od eskalace krize dostal do deficitu naznačuje, že cesta omezování exportů relativně vůči dovozům jako tahouna růstu ve prospěch podpory domácí poptávky nemusí být schůdnou cestou.  Pohlédněme na vývoj bilance běžného účtu platební bilance k HDP od 80. let 20. století:

Loonie již v tomto roce oslabil přes 2% a je doposud nejhorší měnou ze souboru měn deseti nejvyspělejších zemí světa v 2014. A jako důvod je uváděno oslabení cen komodit. To je jistě důvodem, avšak ne jediným a možná také ne hlavním, když se například podíváme na výrazný nárůst ceny dřeva na burze v Chicagu od poloviny 2013, a podobně. Co může být dále příčinou? Možná to co držitel Nobelovy ceny za ekonomii Robert Shiller označuje „následováním příkladu Spojených státu v pomalém provedení“ a to jest vývoj bubliny na, před pár roky opěvovaném v médiích“ kanadském nemovitostním trhu a nárůstu zadlužení domácností do nepřiměřených dimenzí. Podle některých analýz je na základě poměru cen kanadských nemovitostí k nájmům tento trh realit  vůbec nejdražší celosvětově. Problémem je zcela evidentně to, že dluh kanadských domácností se ve druhém kvartále 2013 dostal na 164% disponibilních příjmů a to je dvojnásobek toho, co bylo před dvaceti lety a co víc, na horší úroveň než co bylo na vrcholu realitní bubliny v USA, kde to bylo 130%. Nahlédněme na vývoj vývoje cen kanadských rezidenčích nemovitostí od roku 2000 a  s tím ruku v ruce jdoucímu nárůstu zadlužení domácností jako % k čistým příjmům:

7,5% pracovní síly v Kanadě je zaměstnátno právě v sektoru rezidenčních realit, nejvíce za posledních 40 let. Podaří se utáhnout měnovou politiku a sazby tak, aby k růstu dluhu dále nedocházelo. V tuto chvíli zřejmě těžko. Před rokem bývalý guvernér kanadské centrální banky Mark Carney upozorňoval občany, že si musí dát pozor na dluh, jelikož se sazby budou zvyšovat. Dnes má Carney plné ruce práce jako guvernér Bank of England v Británii, kde je situace na nemovitostním trhu podobná. Jeho nástupce Stephen Poloz je jiného názoru a ve svém boji s deflačními riziky bude jistě držet klíčovou sazbu na 1% a možná také dále sníží, jak se růst HDP v současnosti ani nepřibližuje tomu americkému. Trh práce je dalším „černým“ bodem ekonomiky. V prosinci vzrostla míra nezaměstnanosti na 7,2% o 0,3 procentní body. V průměru bylo vytvořeno v roce 2013: anemických 8 500 nových pracovních míst měsíčně v porovnání s 25 900 místy průměrně měsíčně v roce 2012.

Situaci nepřispívá ani relativně nízká cena ropy (WTI) na severoamerickém kontinentu, revoluce břidlicových vrtů v USA a nově ukončení ropného monopolu v Mexiku. Plus stále nedořešená situace kolem ropovodu Keystone XL z Alberty do Texasu. To vše snižuje příjmy z exportů Kanady v obchodech s hlavním obchodním partnerem v mezinárodním obchodě. Pro své produkty z ropných písků tak musí země javorového listu hledat odbyt také jinde ve světě. Tak se zdá, že projekt společnosti Enbridge Northern Gateway („Severní brána“), který má dopravovat ropu z Alberty na pobřeží Pacifiku do města Kitimat v Britské Kolumbii a odtuď pak do Asie bude klíčový pro budoucnost kanadského energetického průmyslu. Má se o něm finálně rozhodnout v tomto roce.

Tak či onak, v tuto chvíli nelze jistě spoléhat na růst pomocí domácí poptávky, zvláště formou umělého zhodnocování trhu rezidenčních realit, což může vést k obrovským problémům. Kanada se musí stát opět konkurenceschopná také v zahraničním obchodě a tak cestou bude možná další znehodnocování domácí měny.

Podle poslední zprávy americké komise pro komoditní trhy drží obchodníci (mimo zajišťovatele) čistých 76 844 pozic u kontraktů na kanadský dolar na chicagské burze burze CME Group na prodejní SHORT straně (navýšení o 2 348 kontraktů oproti předchozímu týdnu). Suport je u aktivního kontraktu na 90,84 a rezistence na 91,57.

Závěrem se pojďme podívat na vývoj aktivního kontraktu na kanadský dolar na burze v Chicagu v poslední době, klikněte na obrázek pro zvětšení:

Hrozí přehřátí trhu nemovitostí v Británii?

Sobota, Září 28th, 2013

Politické hry jsou v USA v plném proudu a do pondělka v noci musí jak Senát tak Sněmovna amerického Kongresu dojít ke shodě na novém rozpočtu. Nedohodnou-li se, dojde k částečnému zastavení ve federálním veřejném sektoru, kolem 800 tisíc zaměstnanců dostane nucenou dovolenou a v konečném důsledku se odhaduje možný vliv na snížení růstu HDP až o 1,2%-ního bodu, nemluvě o potenciální redukci ratingu země. V Senátu, kde mají demokraté většinu se očekává schválení dnes v sobotu, pak směřuje zákon o rozpočtu do Sněmovny. Vše na poslední chvíli, ale není to takto poprvé. Pondělní trhy budou zřejmě hodně nervózní. Jednání o  navýšení dluhového stropu pak musí být dokončena do 17. října.

V Evropské měnové unii pak bude dozajista mít středeční zasedání ECB a ani ne tak rozhodutí o sazbách, kde se neočekává změna, jako spíše následná konference, kde guvernér Mario Draghi by měl naznačit možné pokračování dalšího mechanismu LTRO. To znamená programu k poskytování likvidity na trhu, jehož omezení v posledních dnech zvýšilo krátkodobé zápůjční sazby. V Japonsku pak má 1. října vláda oznámit navýšení spotřební daně z 5% na 8% od dubna příštího roku v souvislosti s bojem s dluhem. Japonský ministr financí Taro Aso navíc oznámil, že případná úleva ve formě snížení korporátní daňové sazby nepřijde, což vzal trh jako pozitivní a japonský jen začal více posilovat.

Na trhu se však, ve stínu výše uvedených faktorů, v poslední době začíná vynořovat již nějaký čas pozorovatelný fenomén značně rostoucích cen nemovitostí ve Velké Británii. Již minule jsme zmínili, že toto je obrovským problémem v Číně a ta se snaží podnikat kroky k omezení nadměrného kreditu, a podobně za cenu podpory růstu produktu za každou cenu. Nicméně zvyšování cen realit v poslední době akceleruje, což je mimo jiné znatelné také ku příkladu na v září výrazně rostoucím kurzu kontraktu na dřevo na místní chicagské burze. V Anglii se nejedná o tak rychlý růst, avšak to, že poměr cen nemovitosté k průměrným mzdám je nad dlouhodobým průměrem v porovnání s americkým nebo japonským trhem je varující. Pohlédneme-li na vývoj cen po bublině nemovitostního trhu s maximem v r. 2007, tak je to nejenom Londýn, který má tendenci směřovat na nové maxima, ale rovněž Spojené království jako celek:

 

V r. 1997 byl poměr průměrné ceny domu k průměrné mzdě v celé Anglii 3,54, což bylo v  souladu s dlouhodobým průměrem. V r. 2007, na vrcholu nemovistostní bubliny, činil tento zlomek 7,23 a dnes jsme opět blízko tohoto čísla. V Londýně pak byl poměr v r. 1997: 3,98, v realitní horečce v r. 2007: 9,17 a dnes? Dnes to je vice jak 10 krát průměrná mzda a co víc, ceny dále akcelerují! V Londýně se to do určité míry dalo tolerovat, jelikož zde existuje mnoho tak zvaných prime realit, které jsou navíc podle posledních dat skupovány ne domácími, ale zahraničními investory z 85% v tomto roce. Toto pak samozřejmě nafukuje onen poměr cen k průměrné mzdě realtivně uměle. Avšak i zde se jedná o mnohdy investory z Dálného východu, a podobně, kteří investují do nemovistostí, které nebyly ani dokončeny. A jedná se tak o “horké peníze”, jež mohou zrovna tak rychle odtéci, pokuď se cenový vývoj otočí nebo se projekty začnou komplikovat. Nicméně, dnes to není již Londýn, jak uvedeno výše u poměru za Anglii jako celek, a tak začínají vznikat otazníky.

Situace je navíc komplikovaná tím, že jak se po propadech cen z vrcholu v r. 2007 snažila vláda opětovně obnovit poptávku, tak zavedla program “Help to buy”, primárně jako podporu těm, kteří kupují nemovitost poprvé. To za současné situace nízkých sazeb a rostoucích cen stimuluje v podstatě davové chování. Původně měla dohlídnout nad fungováním programu centrální banka BOE až v r. 2017, nyní ministr financí George Osborne požádal Výbor pro finační politiku banky, aby začala dohlížet každé září, počínajíce příštím rokem (a možná i toto už je pozdě?). Velice zajímavý je take poslední rozhovor guvernéra BOE Marka Carneyho pro Yorkshire Post, kde se nechal slyšet, že nevidí prostor pro další QE. To je vůbec poprvé, kdy takto veřejně toto prohlásil. Kvantitativní uvolňování je jistě jedním s faktorů spekulativní poptávky po nemovitostech ať již na straně developerů nebo i kupujících. Na druhé straně jakákoliv výraznější akce banky směrem k utažení zase může vést k rychlému prasknutí možné bubliny a další krizi.

Tak kromě Číny je dobré sledovat nemovitostní trh i ve Spojeném království a věřme, že nedojde ke kolapsu s možnými nedozírnými důsledky.

V každém případě rozhovor guvernéra přispěl v závěru týdne k akceleraci růstu kurzu na kontrakt britské libry GBP/USD na burze v Chicagu. Cena se dostala těstě pod klíčovou rezistenci a uvidíme, zda bude tendece tuto překonat a dále posilovat. Závěrem se tedy pojďme podívat na vývoj kontinuálního kontraktu na libru na burze CME Group (Globex system, týdenní data) za zhruba poslední rok. Klikněte na obrázek pro zvětšení:

 

Co může mít Čína podobného s Japonskem?

Sobota, Září 7th, 2013

V souvislosti s odlivem kapitálu z emerging ekonomik, znehodnocováním jejich měn a nutnosti intervenovat (mj. minule zmíněný brazilský real zareagoval zhodnocením na ohlášenou 60 mld. USD intervenci), je pozitivní to, že čínská ekonomika se oproti svým kolegům z bloku BRIC a dalších rozvíjejících se trhů drží. Je to dozajista dáno její mnohem silnější ekonomickou pozicí. Nicméně, stejně jako u ostatních emerging ekonomik, kde jsme minule hledali možnou paralelu s asijskou krizí 1997-98, lze u Číny pozorovat potenciální vývoj, který byl charakteristický od počátku 90. let v podstatě, dá se říci, do dneška, tj. to co v ekonomii definujeme jako ztracené dvě dekády. Tato krize v Japonsku, po periodě závratného optimismu 80. let, nekontrolovatelného růstu aktiv, převážně nemovitostí a akcií spojeného s nadměrným zadlužováním, v konečném důsledku vyústila, jak už to bývá a vždy bohužel bude, k prasknutí bubliny a nutnosti státních intervencí, kdy už nezbývá nic jiného než kroky učiněné v poslední době guvernérem BOJ a varováním veřejnosti, aby využili hotovost nebo o ní přijdou, apod.

V Číně exsituje zdá se podobný problém a jak jsme si minule řekli, ceny nemovitostí v tomto roce začali opětovně akcelerovat po určitém útlumu v r. 2012 a to dokonce rychlejším tempem než v r. 2011. Je zajímavé se podívat na poměr podle MMF mezi cenou domů a úrovní mezd v jednotlivých městech světa:

Je vidět, že v tomto poměru kralují ve světě hned 3 čínská města a je otázkou, jak jsou tyto nákupy, ženoucí ceny nahoru financovány. S tím souvisí problematika dluhu a minule jsme se zamýšleli nad tím, zda je jeho nárůst zdravý. V r. 1989 činil privátní dluh v Japonsku kolem 200% HDP, což je v podstatě podobná hodnota nyní v Číně.

Tak jak se znehodnotily v posledních měsících měny jných emerging zemí, tak se naopak zhodnocuje čínský juan. To může být povzbudivé. Nicméně, jeden si musí klást otázku, co by se stalo, kdyby se i čínská měna vůči dolaru a euru znehodnocovala. Tendence nazvat Čínu měnovým manipulátorem a likvidátorem ekonomického růstu ve vyspělém světě z tohoto titulu již zde byly, tudíž geopoliticko-ekonomický zájem je na postupném zhodnocování juanu. Pohlédněme na vývoj USD a EUR vůči této měně v posledních letech:

Trend je tedy ve znamení apreciace, což má opět další paralelu se zemí vycházejícího slunce. Po dohodě o koordinaci měnových politik v r. 1985 v newyorkém hotelu Plaza, zhodnotil japonský jen inflačně očištěno během cca roku a čvrt o 30% oproti hlavním obchodním partnerům. Japonsko reagovalo na z tohoto titulu relativní ztrátu vnější konkurenceschopnosti uvolněním fiskální a měnové politiky, což následně vedlo k problémům s dluhem a v podstatě v konečném důsledky ke ztrátě kontroly nad jeho růstem. Jak se současné zhodnocování juanu projevuje na ukazateli vnější rovnováhy, tj. podílu běžného účtu platební bilance k HDP v Číně?:

Je vidět, že tento důležitý poměr postupně klesá a země si musí dát pozor na zachování externí bilance, případně přeorientovat ekonomiku na taženou domácí poptávkou, podobně jako to bývá charakteristické u vyspělých zemí. Reálná kupní síla průmerné čínské rodiny je však v tuto chvíli zhruba třetina toho, co byla u japonské rodiny v r. 1990 a tudíž není možné plně spoléhat na domácí spotřební výdaje domácností jako hlavního tahouna růstu.

V souvislosti s dluhem je nutné dodat, že Čína reagovala na finanční a dluhovou krizi ve světě jeho zvýšením a v minulém roce např. činily úrokové náklady domácích firem v průměru (respektive medián) kolem 25% k provoznímu zisku oproti nějakým 14% před deseti lety. Podobně jsou na tom rovněž jednotky místních správ, tj. municipální vlády, které si půjčily kolem 3 biliónů vyjádřeno v USD a tyto půjčky jsou garantovány nemovistostma a pozemkama. Otázkou je, co nastane v případě propadu ceny těchto statků? Řešením pak bude dozajista ukrývání tohoto špatného dluhu a vytváření „zombie“ bank, podobně jako tomu bylo v Japonsku.

Co je velice pozitivní v této oblasti je, že si toto Čína zdá se uvědomuje a je ochotna obětovat růst produktu za každou cenu ve prospěch reforem v oblasti kreditních praktik. To do jaké míry se ji to daří a podaří uvidíme v budoucnu.

Velice zajímavým faktorem je rovněž to co zmínil Jan Dvořák a to je politika jednoho dítěte. To znamená potenciální stárnutí generace a menší poměr ekonomicky aktivního obyvatelstva nutného k placení mandatorních výdajů a dluhu. Poměr seniorů k ekonomicky aktivním je v tuto chvíli stále velice příznivý a to kolem 11%. Je nutné si však uvědomit, že v Japonsku to v r. 1989 bylo podobné a zlomek činil 17% než se během následujícíchdvou desetiletí zdvojnásobil. Politika jednoho dítěte pak může vést k další paralele s Japonskem.

Závěrem se podívejme na kontrant na čínský juan na burze v Chicagu (kontinuální kontrakt, týdenní data, Globex systém) za hruba poslední rok. Klikněte na obrázek pro zvětšení:

Způsobí odliv kapitálu z emerging ekonomik krizi?

Sobota, Srpen 24th, 2013

O problémech zemí BRIC jsme se nesčetněkrát zmiňovali, stejně tak o problémech s dluhem v Číně. V tuto chvíli můžeme být svědky odlivu zahraničního kapitálu z těchto a jiných emerging markets zemí a znehodnocování jejich měn. V této souvislosti jistě přicházejí vzpomínky na asijskou krizi 1997-98. Ta byla podobná v tom, že v 90.letech se rovněž hovořilo o „Asijském ekonomickém zázraku“ a Thajsko, Indonésie, Jižní Korea, Malajsie a Singapur zažívali periodu růstu produktu v intervalu 8-12% ročně a rostoucí ceny aktiv plus vyšší úroky než ve vyspělých zemích lákaly nadmíru „horkého kapirálu“. Postupem času jak se ekonomika v polovině 90. let dostávala z recese, tehdejší guvernér Fedu Alan Greenspan začal zvyšovat úrokové sazby v boji s rychleji rostoucími inflačními tlaky. Najednou se stávaly asijské sazby relativně méně zajímavé a kombinace odlivu kapitálu, znehodnocení japonského jenu a čínské měny (Čína se stala více kompetitivní v exportech než výše uvedené jiné asijské země), přemrštěné ceny nemovitostí, které začaly kolabovat a dlužníci tak přicházet o hodnotu majetku nutnou ke krytí hypotéky se začali stávat nesolventními, apod. spustily nekontrolovatelnou spirálu devalvace asijských měn, poklesů akciových trhů, bankrotů firem a ekonomik  v regionu a šíření této „asijské chřipky“ dále do světa.

V souvislosti s plánovaným omezováním QE (tapering) a potenciálním zvyšováním úrokových sazeb, nynějším oslabováním měn emerging ekonomik může tento stav do jisté míry připomínat ten z konce 90. let. Navíc pak, když se podíváme na poslední vývoj cen trhu nemovitostí v Číně, kde index posílil v červnu 6,8% meziročně, vůbec nejvíce od poloviny 2011, pak ona pomyslná bublina může být již velmi blízko prasknutí:

Co může být jistou potěšující okolností? 

  • V 90. letech byla většina měn těchto      zemí zavěšená na americký dolar, tj. v podstatě vytvářen netržní umělý stav, který po úprku kapitálu z regionu tím rychleji vedl k masívní devalvaci měn. V současnosti jsou měny emerging ekonomik v podstatě volně plovoucí do jisté míry. Při fixování měn na USD existoval z tohoto důvodu také externí dluh těchto zemí v dolarech, který se samozřejmě více nafoukl po devalvaci měn domácích.
  •  Devizové rezervy byly značně nižší než v dnešní době, které poskutují jistou ochranu.
  • Rychlost odlivu zahraničního kapitálu nemá takovou intenzitu (prozatím?) jako tehdy a tento postupný proces naopak      vytváří příležitosti. Např. na místních akciových trzích mají některé tituly nižší P/E než ve vyspělých zemích a dokonce na úrovni, která byla v r. 2008 při pádu Lehnmanu.
  • Udržující se pozitivní bilance běžného účtu platební bilance v Číně, i když vlivem krizí a poklesem importní poptávky z USA a EU, se postupně zhoršující.
  • Asijská krize byla započata v „přehřátých“ ekonomikách regionu bez v počátcích viditelných symptomů oproti současnému výraznému ochlazování BRIC a zjevných indicií něčeho takového hrozícího.

 

Co je naopak nepotěšující?

  • I když se zdá, že vyspělé země jako USA a EU se pomalu probouzejí a mohou podle torie lokomotivy nastartovat opětovný exportní růst rozvíjejících se zemí, tak tento růst je hluboko pod potenciálem a spíše to vypadá, že udržet se nad nulou je v tuto chvíli výhra.
  • Ne všechny země mají jako Čína pozitivní bilanci běžného účtu, a další tygr Indie ji má naopak alarmujícím způsobem v delší trajektorii vzhledem k HDP klesající. Na stejně negativní cestě je Brazílie. Nemluvě o výrazně se zhoršující bilanci vnějšího obchodu jednoho z hlavních aktérů v minulosti Indonésie. Tyto zěmě jsou na odliv zahraničního kapitálu obrovsky citlivé, jelikož jím onen deficit musí financovat.
  • Emerging ekonomiky jsou financovány podstatně větším zahraničním kapitálem než tomu bylo v 90. letech a představují 50%-ní podíl na světové ekonomice v porovnání s 35% v letech 97-98. Jakýkoliv rychlejší odliv z důvodu prasknutí bubliny např. na onom trhu nemovitostí, může výrazně zasáhnout do vývoje světové ekonomiky a zajisté by se nemuselo jednat jen o chřipku jako kdysi.

 

Je tedy nutné danou situaci pozorně sledovat, zvláště bych řekl u zemí jako Indie a Brazílie. Pro investory, pak platí být správně diverzifikován do pokuď možno co nejvíce nekorelovaných aktiv.

Koncem týdne byla na trhu zajímavá zpráva, že brazilská centrální banka z důvodu výrazného oslabování realu, hodlá intervenovat v rozsahu 60 mld.USD a to postupně až do konce tohoto roku pomocí měnových swapů a půjček. Během posledních 3 měsíců znehodnotila brazilská měna o cca 15%, tj. nejvíce z 24 měn emerging ekonomik sledovaných agenturou Bloomberg. U Brazílie jde o odliv kapitálu nejen z důvodu výše uvedených, ale také kvůli diskutabilní fiskální politice, kde daňové škrty a zvýšené vládní výdaje od počátku roku snižují důvěru investorů. Pokles hodnoty realu nepřispívá rovněž k inflačnímu vývoji a růst cenové hladiny se pohybuje u vrchní hranice cílovaného pásma. V červenci činila roční míra inflace v Brazílii 6,27%.

S ohledem na ohlášený program intervence brazilskou centrální bankou, zde obchodníci v Chicagu na konci týdne posunuli cenu kontraktu na brazislký real výše. Otázkou zůstává, zda se podaří zastavit dlouhodobější propad měny tohoto jihoamerického tygra. Pojďme se závěrem podívat na vývoj aktuálního kontraktu na brazilký real na burze CME (Globex systém, týdenní data) za poslední měsíce. Technicky se vytvořila na grafu svíce kladiva, což může být předzvěstí korekce. Klikněte na obrázek pro zvětšení:

Je realitní trh v USA skutečně v růstu?

Sobota, Srpen 3rd, 2013

V souvislosti s nedávnými úvahami o omezování nákupu dluhopisů americkou centrální bankou, mezi které patří i obligace kryté hypotékami ať již v září nebo prosinci nebo možná raději mnohem později, je zajímavé sledovat trh, který celou finanční krizi spustil. To znamená realitní trh, lépe řečeno deregulace na trhu rezidenčních nemovitostí, ke které nemělo nikdy dojít v první řadě a její spuštění vytváření mezibankovních produktů na n-tou, kde nikdo neznal v závěrečné fázi jejich přesnou hodnotu. Velice zajímavý je index Dow Jones US Real Estate index, který historicky velice vysoce koreluje s akciovým indexem a v této periodě po ohlášení Fedu možného „tapering“ se zdá začal spíše korelovat s vývojem propadající ceny vládních dluhopisů. Nicméně, a to je podstatené, tento Real Estate Index se vztahuje z naprosto velké většiny na investiční firmy v oblasti komerčních nemovitostí ne rezidenčních. To znamená firmy jako Simon Property Group nebo Public Storage (REITS – real estate investment trusts), které investují a pronajímají nákupní centra, haly, skladovací prostory, apod. Trh komerčních nemovitostí netrpěl a netrpí převisem nabídky, která byla uměle vytvořena na trhu rezidenčních nemovitostí v USA za poslední více jak dekádu. A tudíž dal by se očekávat spíše větší propad u indexu rezidenčních realit. Vzpomínám si někde v r. 2005 jsem měl rozhovor s dívkou z Evropy, která zde v Chicagu byla na au-pair hlídání dětí a na krátkodobé vízum, která si pořizovala hypotéku na na nemovitost v hodnotě kolem 200-300 tis. USD a bez jakéhokokliv požadavku na složení zálohy. Tak už toto jsou v jistém smyslu známky, že něco bylo špatně, což nemusí skončit dobře. Mimochodem, jen tak pro zajímavost i po těchto rozum nechávajícíh stát excesech, je dobré se podívat, jak se vyvíjí obvyklá investice do rezidenční nemovistosti v USA očištěná o inflaci a zda se opravdu jedná o onen pověstný „americký sen“? V porovnání s investicemi např. do hedžových fondů, které historicky mají tendenci výrazně inflaci překonávat dlouhodobě, naopak u investice do bydlení nemusí k žádnému splnění snu dojít. Vývoj investice do rezidenční nemovitosti obecně v nominálních a hlavně inflačně očištěných reálných procentech (viz. ona zelená křivka dole) vyjadřuje následující obrázek (klikněte na obrázek pro zvětšení):

Avšak, co můžeme slýchat z médií? Že trh rezidenčních nemovitostí je na růstové trajektorii zpět ke svým „fundamentálně neopodstatněným“ výšinám? Tak jako ekonom se musím přiznat, že mi toto příliš neladí a nejen, že bych situaci přirovnal k technologické bublině u indexu Nasdaq 100, kde ani po více jak 13 letech se jeho hodnota nevrátila na hodnoty z r. 2000 (je stále cca 35% pod max. v tuto chvíli), ale rovněž trh nemovistostí se vyznačuje tím co v ekonomii nazýváme „L-shaped recovery“, tzn. trh nemá tendeci jít rychle zpět, ale po mnohá léta se muže držet v bezrůstové fázi, viz. onen tvar písmene L. Podívejme se tedy na jiný index a to Case-Shiller US National Home Price index, který se narozdíl od toho Dow Jones vztahuje k rezidenčním nemovitostem:

Nepřipomíná písmeno L oproti tomu co šíří některá média? Nicméně, je nutno podotknout, že Case-Shiller index u posledního údaje za květen 2013 pro ceny rezidenčních domů ve 20 městech vzrostl meziročně o 12,17%. Avšak, co za tímto „růstem“ stojí a je udržitelný v současné době? Je nutné si uvědomit, že hlavními tahouny ceny nejsou v tuto chvíli přirozeným způsobem rodiny, které chtějí v těchto bydlet dlouhodobě – už jsme v minulosti psali, že jejich kreditní situace jim to mnohdy nedovoluje – ale investoři převáženě instituce, které v posledních letech „napumpovali“ do těchto nemovitostí 10 mld. USD, za účelem nákupu a poskytování nájmů a možného dalšího prodeje v dohledné době. Např. významná investiční společnost na Wall Streetu Blackstone Group samotná investovala 5 mld. USD na nákup 31 tis. domů na americkém trhu a je tak jako „osoba“ největší nákupčí! A tak jsou to opět oni investoři ve hře, tentokrát s trochu jiným přístupem než v před r. 2008, kdy se jednalo o excesní nákupy, za účelem krátkodobé koupě a rychlého prodeje v roustoucím trhu (tzv. flipping), který následně následně zkolaboval (nejlépe, pokud možno zaplatit co nejméně na dani z nemovitosti, která např. zde v Chicagu činí i 7 tis. USD ročně u „low-end“ 100-200 tis. nemovitosti, to nazahrnujíc poplatky za odvoz odpadu, atd., pojištění, apod.). Jiný přístup, ale přece jenom se nejedná o přirozenou poptávku rodin k dlouhodobějšímu využívání nemovitosti. Tyto současné nákupy investory jsou převážně nákup v plné hotovosti, tj. ne hypotéka. Avšak, jedná se o to, že  tito investoři chtějí v určité fázi, stejně jako před r. 2008 tuto prodat a zdá se, že jsme se dostali do fáze, kdy po oznámení Fedem o možném omezování nákupu dluhopisů a tudíž pravděpodobně i hypotečních papírů se šance na to, že tyto nemovitosti od nich budou oněmi přirozenými kupujícími (rodinami s cílem dlouhodobě bydlet) odkoupeny snižuje. Jednak se těmito investorkými nákupy zvýšila cena a jednak se hypoteční úroky po ohlášení Fedu o možném „tapering“ zvýšili oproti květnu o více jak 1 procentní bod u 30-ti leté fixní. A tak v červnu již podíl investorů na prodejích domů činil pouhých 15%, tj. nejnižší podíl od r. 2008 a čtvtý měsíc pokles podílu investorů. Zdá se, že se těmto investorům (smart money) už nějakou dobu mohou zdát ceny příliš fundamentálně vysoko v tuto chvíli. Možná i proto, že v historii obvyklý podíl kupujících rezidenční nemovitost poprvé (obvykle mladí lidé) nemají zájem po zažité katastrofě svých rodičů na nákupech a vidí spíše „americký sen“ v investici do firmy, vzdělání či do aktiva, které dlouhodobě skutečně dokáže překonat inflaci. Podíl těchto „prvotních nákupčích“ činil v červnu 29%, což je zatraceně málo oproti historickým 40-45%.

Možným pozitivem je, že výprodej dluhopisů po ohlášení centrální banky se dostal na hodnotu, kdy zvýšený výnos do splatnosti u dlouhodobějších vládních papírů (10-ti, 30-ti leté) implikuje velmi strmou časovou výnosovou křivku (mějme na paměti, že krátkodobé sazby jsou v podstatě 0). Historicky má pak tendenci 10-ti letý papír po výprodeji 100 bázických bodů zůstat na měsíce dopředu stabilní. To znamená, že by nemuselo hrozit bezprostřední zvyšování hypotečních sazeb, které jsou na tyto vládní instrumenty vázány. Tak uvidíme, zda se skutečně trh rezidenčních nemovitostí vzchopí, tentokrát už přirozenou cestou a nebo se podíl vlastnictví rezidenčních domů v USA, který činí kolem 60% bude spíše přibližovat podílu kolem 40% obvyklému např. v Německu či Francii, atd.

Páteční statistika o tvorbě pracovních míst (non-farm payrolls) vyšla pod očekávání, což posunulo cenu vládních dluhopisů nahoru (snížilo výnos do splatnosti). Technicky je support u nejbližšího kontraktu na 10-ti leté americké vládní dluhopisy na 124-27,5 a rezistence na 126-28.

Závěrem se pojďme podívat na poslední vývoje cen amerických vládních dluhopisů (30-ti a 10-ti leté kontinuální kontrakty) na burze v Chicagu (Globex systém CME Group) a jejich komoditní spread. Klikněte na obrázek pro zvětšení:

 

 

Francie a její směřování

Čtvrtek, Prosinec 13th, 2012

Jak to vypadá, dostane se Francie do skupiny „prasátek“ co nevidět. Přitom je to druhá největší evropská ekonomika, hned za Německem, zatím je na tom o něco lépe než Španělsko nebo Itálie. Co ale není, může být, zatím ki drží pouze pozice věřitele vůči těmto zemím. Ještě chvíli a pozice věřitele vůči těmto zemím se může zmněit v přítěž.

Když už se bavíme o Francii a její ekonomice, uvědomme si, že Francie je na špici světového žebřížku, pokud jde o transfery domácnostem, délku dovolené a strnulosti pracovního trhu.  Výsledkem toho všeho je vysoká nezamětsnanost mladých. Jen aby toto číslo nevypadá hrozibě, raději je bude platit stát… Klasická Potěmkinova vesnice. Ani její vybudovní však není lacinou záležitostí.

Podobně jako v případě Španělska půjde trh nemovitostí takříkajíc „do kytek“, a to na celoevropské úrovni, v současnosti trh prakticky zamrzl. To znamená, že kupující nejsou ochotni akceptovat ceny požadované prodávajícími. Výsledkem všeho toho budou řetězové negativní dopady na francouzské banky, agentura Standard and Poors nedávno snížila rating BNP Paribas, Banque Solfea a Cofidis. Nevěřím, že to je jejich finální rating. Vždyť dalším 11 bankám byl výhled zmenšen ze stabilního na negativní. Mezi těmito bankami jsou Societe Generale, Credit Agricole a Allianz Banque. Nezapomínejme, že penzijní fondy mají zákaz investovat do cenných papírů bez investičního ratingu.

Propad Francie do recese, to je ten lepší scénář.

 

Pohled na penzijní reformu

Aktuální investiční trilogie:

  1. Rýsuje se nový finanční systém
  2. Volby ve Francii jako katalyzátor dalšího vývoje
  3. Devizový trh se změnil k nepoznání

Hledáme nejlepší články čtenářů:


10 dosud nejčtenějších článků na serveru:

Španělsko a jeho banky na odpis

Úterý, Prosinec 11th, 2012

Španělsko teprve nedávno konečně vytvořilo „špatnou banku“. Řadu let (prakticky od roku 2005 – tedy ještě před provalením nemovitostní krize ve Spojených státech) nedodržovaly španělské banky pravidla pro účtování půjček na nemovitosti, respektive na tvorbu opravných položek k nim. Došlo k tomu, až když to bylo absolutně nezbytné, kdy se bankovní trh začal pod vahou nemovitostních půjček potápět ke dnu.

Bohužel, španělské podvádějící banky nejsou zas takovou výjimkou.

Španělská vláda je přesvědčena, že tato „špatná banka“ nebude znamenat žádnou zátěž pro veřejné rozpočty. Jejím cílem má být dosažení zisku. Hlavním nástrojem má být to, že kupovat nemovitosti bude výrazně pod cenou. Kupovat nemovitostní půjčky bude v průměru za 54% jejich účetní hodnoty, v případě bankrotu bude kupovat aktiva v průměru za 37% jejich účetní hodnoty, v případě půdy půjde o nákup za 20%-44% účetní hodnoty podle toho, zda půda je součástí bankrotového řízení či nikoliv.

Co to bude znamenat? Aktiva, která budou banky předávat do „špatné banky“ budou v nejbližší době odepsána / vytvořeny opravné položky tak, aby tyto položky pokryly rozdíl mezi pořizovací a prodejní cenou. Objem špatných půjček v rozvahách španělských bank je odhadován na 180 – 200 miliard euro, spíše vyroste ještě výše. Účetní odpisy se tak budou nejspíše pohybovat nad 100 miliardami euro.

Jak před pár dny bylo schváleno, čtyři znárodněné banky dostanou 37 miliard euro – jde o banky Bankia (18 mld. Euro), CatalunyaCaxia (9,1 mld. euro), Novagalicia (5,5 mld. euro) a Banco de Valencia (4,5 mld. euro). Samotné „špatné bance“ připadne 2,5 miliardy euro. Jde o půjčky se splatností v roce 2025 a úrokem menším než 1% p.a.

K čemu to celé bude? Španělsko je systémově důležitá země, proto ta pomoc. Banky se sice nevyhnou ztrátám, vyčistí však své rozvahy, aniž by musely otevírat množství exekucí, bankrotů apod. Výrazně jim díky tomu ubude administrativní zátěž.

Akcionáři postižených bank se tak dočkají naředění svých podílů s odpovídající reakcí ceny akcie.

 

Pohled na penzijní reformu

Aktuální investiční trilogie:

  1. Rýsuje se nový finanční systém
  2. Volby ve Francii jako katalyzátor dalšího vývoje
  3. Devizový trh se změnil k nepoznání

Hledáme nejlepší články čtenářů:


10 dosud nejčtenějších článků na serveru:

Články týdne – 13. ledna

Pátek, Leden 13th, 2012

Lidé si to často ani neuvědomují, ale globálně jsme svědky dlouhodobě narůstající finanční represe, ačkoliv se tomu říká jinak. Zda bude prospěšná nebo ne ukáže až čas. Retuers tvrdím že by prospěšná být mohla. Necháme se překvapit.  Situace v USA se nijak nezlepšuje, svědčí o tom zabavování domů. Jejich počet “utěšeně” narůstá. Situace bank se se nijak nezlepšuje. Jak jsem psal ve výroční analýze, nečeká je nic dobrého. Které padne jako první?

Investoři by měli pozorně sledovat politický vývoj ve světě. Ropné embargo na Írán s širokým dopadem získává čím dál větší podporu a nemusí být tudíž daleko. Výsledkem by mohla být i válka v Perském zálivu. Hranici, kam by se mohla vyšplhat cena ropy, nechť si odhadne každý sám.

Dopad na ceny zlata by na sebe nenechal dlouho čekat. Informace k trhu zlata názorně najdete zde. Pokud hledáte důvody pro nedávné oslabení zlata, prostudujte se analýzu publikovanou Perth Mint.

Kdo bude dalším americkým prezidentem? První americké primárky vyhrál Matt Romney. Přečtěte si tento článek, prezentující důvody, proč by i Demokraté měli raději volit Rona Paula než stávajícího prezidenta B. Obamu.  To by byla černa labuť jako vyšitá.

 

Výroční analýza 2012: Kdo uteče, vyhraje

 

 

Předchozí články týdne

 

 

 

 

Prime hypotéky v Americe – předzvěst další krize?

Sobota, Říjen 22nd, 2011

Jistě dnes všichni díky finanční krizi víme, co znamená subprime hypotéka a co dokázalo provést jejich „balení“ do CDO instrumentů a vytváření  jejich derivátů na n-tou bankovními institucemi. Subprime hypotéky byly určeny tady v USA lidem, kteří potenciálně mohou mít problémy se splácením. Do nedávna se  u kvalitních hypoték tzv. prime předpokládalo, že zde problém nehrozí, vše je v průměru řádně spláceno a dluhové instrumenty, které obsahují jejich portfolio je kvalitní a má tedy na bilancích finančních institucí relativně vysokou hodnotu. Co je však podle posledních reportů alarmující je, že i tyto „kvalitní papíry“ začínají mít pochybnou hodnotu. Hovořím zde o posledním vývoji indexu PrimeX společnosti Markit.

Pojďme se podívat na jeho poslední vývoj (zdroj: Markit):

primex

Tento index je vázaný na prime hypotéky narozdíl od ABX indexu, který se naopak vztahuje na subprime, od stejné společnosti. ABX se začal před počátkem finanční krize propadat pod tzv. par hodnotu 100, zatímco PrimeX se donedávna hladce nad hodnotou 100 udržoval.  Teď se i tento index kvalitních hypoték dostal pod par. Je zcela možné, že může jít jen o shodu náhod, jelikož PrimeX byl spuštěn až v r. 2010 a nejsou „vychytány všechny mouchy“ v kalkulaci a prezentaci. Nicméně, problémy potvrdila i agentura Fitch, která na počátku října provedla průzkum trhu kvalitních hypoték a potvrdila, že jedním z problémů jsou i oddalování splátek. To by mohlo znamenat, že krize se začíná projevovat i na na tomto segmentu kreditního trhu, což by jistě mohlo současné problémy dále eskalovat a prohloubit krizi finančních institucí.

Do jaké míry dokáže na současném trhu pomoci snížení dlouhodobých úrokových sazeb na hypotečním trhu v USA, což byl v podstatě jedním z cílů operace Twist Fedu? Podle posledních dat se jedná o v současné době klasickou situaci, kdy pokles sazeb vede jen minimálnímu nárůstu refinacování a poskytování nových hypoték.

Na závěr se pojďme podívat na vývoj indexu na burze Chicago Mercantile Exchange Composite 50 Home Price Index, meřící cenovou hladinu rezidenčních nemovitostí v USA (měsíční data):

us_homes

 

 

 

5 dosud nejčtenějších článků na serveru:


 

 

Další analýzy a komentáře Martina Lembáka

 

 

GEAB: Trh nemovitostí – velký kolaps 2015 začíná v roce 2012

Pondělí, Červenec 11th, 2011

Pro tento týden jsem připravil výňatek z Global EUrope Anticipation Bulletin č. 56. K publikování jsem získal jejich písemný souhlas, domovskou webovou adrese najdete zde:  http://www.europe2020.org/?lang=en

Většina komentářů a analýz pochází z USA, případně z anglosaských institucí. Proto jsem se rozhodl čtenářům webu zprostředkovat i pohled očima nezávislých evropských analytiků (původem Francouzů). Úspěšnost jejich analýz a z nich vyplývajících předpovědí v minulosti byla kolem 70%.  Jejich analytici prakticky od počátku roku varují před druhou polovinou letošního roku jako před obdobím odstartování druhé vlny krize.

V posledním čísle se podrobně věnují trhu nemovitostí, nastiňují scénáře dalšího vývoje a jeho možné dopady. Dávám to sem i proto, že nepředpokládám zásadní odchylky vývoje českého trhu od trhů Západní Evropy. Zde to je.

 

Trh nemovitostí: Velký kolaps 2015 začíná v roce 2012

Jde o to, že v současnosti konvergují tři pro nemovitosti nepříznivé trendy.

  1. Demografický – odchod „baby boomers“ generace do důchodu
  2. Předpokládaný růst úrokových sazeb ve vyspělých zemích bude vynucen jejich platební neschopností
  3. Nedostatek volných prostředků

Dopad nebude lokální, postiženy podle nich budou prakticky celý západoevropský trh s nemovitostmi + USA. Časová souslednost bude zhruba následující:

 

Konec roku 2011 a počátek roku 2012

Globální ekonomika pokračuje v poklesu, hlavní příčinou je neuspokojivý vývoj v USA a dalších západních zemích a krize dolaru. Země nebudou mít sílu a volné prostředky na podpůrné akce, výsledkem tak bude silnější krize než krize z roku 2008. I pokles cen nemovitostí bude s rokem 2008 srovnatelný.

 

Druhá polovina roku 2012

ECB se bude snažit, seč může, úroky budou zpět prakticky na nule. To ale trhu nemovitostí nepomůže – banky výrazně zpřísní kritéria pro poskytování úvěrů a raději budou investovat do „safe haven“ německých a francouzských obligací. Snahy zemí o podporu se minou účinkem, vždyť už teď podporu výrazně osekaly (v některých zemích například přestaly být úroky položkou odečitatelnou z daní apod).

Ceny nemovitostí během celého roku 2012 klesnou o 17% (10% v 1. pololetí a 8% ve druhém)

 

Roky 2013-2014

Klesající trend bude pokračovat, nyní již i díky setrvačnosti a víře lidí v jeho pokračování. Velké množství lidí opustí trh, nakoupil buď ve víře, že nemovitost je „bezpečná“ investice a její cena neklesne, nebo ve spekulaci na růst jejich cen.  Vzhledem k cenám pronájmu budou nemovitosti stále předražené (´výnos 2-2,5% nelze považovat za lukrativní), lze čekat silnější prodejní tlak z jejich strany. K tomu budou pokračovat v prodejích o baby boomers (kategorie nad 56 let už nyní prodává nemovitosti např. v Paříži a stěhuje se na venkov).

 

Roky 2015 a dál

Tlak na ceny z důvodu pokračování vývoje očekávaného pro roky 2013-2014 bude pokračovat i v dalších letech. Případné rostoucí ceny energií ještě více odradí kupující id pořizování starších, energeticky neúsporných nemovitostí.

Na základě historických analogií lze tedy čekat do roku 2015 pokles cen nemovitostí přibližně o 30%. Avšak v těchto letech ještě více zesílí vliv prodejů baby boomers generace, proto na nějaké rychlé oživení nelze spoléhat. Spíše lze čekat pokles po dalších 5 let.

Podle autorů nesmíme zapomínat na rostoucí úrokové sazby – těm se nevyhneme. Dopad na trh nemovitostí nebude vůbec příjemný. Podle jejich názoru půjdou výnosy na trhu obligací na 6% ještě letos, 8% v příštím roce a na 12-15% do roku 2015 (komentář JD:  to jsou úroky srovnatelné s úroky v USA na přelomu 70. a 80. let minulého století). Sazby na hypotéční úvěr ve výši 8-10% vedly v minulosti v západních zemích vždy kde kolapsu trhu s nemovitostmi. V tento okamžik nesmíme zapomínat nejednu věc – na trhu jsou ještě aktiva za 15 biliónů dolarů, která nebyla odepsána v rámci let 2007-2009. Čas jejich odpisu se blíží, další pokles cen nemovitostí mlže jejich část vzít s sebou.