Je realitní trh v USA skutečně v růstu?

V souvislosti s nedávnými úvahami o omezování nákupu dluhopisů americkou centrální bankou, mezi které patří i obligace kryté hypotékami ať již v září nebo prosinci nebo možná raději mnohem později, je zajímavé sledovat trh, který celou finanční krizi spustil. To znamená realitní trh, lépe řečeno deregulace na trhu rezidenčních nemovitostí, ke které nemělo nikdy dojít v první řadě a její spuštění vytváření mezibankovních produktů na n-tou, kde nikdo neznal v závěrečné fázi jejich přesnou hodnotu. Velice zajímavý je index Dow Jones US Real Estate index, který historicky velice vysoce koreluje s akciovým indexem a v této periodě po ohlášení Fedu možného „tapering“ se zdá začal spíše korelovat s vývojem propadající ceny vládních dluhopisů. Nicméně, a to je podstatené, tento Real Estate Index se vztahuje z naprosto velké většiny na investiční firmy v oblasti komerčních nemovitostí ne rezidenčních. To znamená firmy jako Simon Property Group nebo Public Storage (REITS – real estate investment trusts), které investují a pronajímají nákupní centra, haly, skladovací prostory, apod. Trh komerčních nemovitostí netrpěl a netrpí převisem nabídky, která byla uměle vytvořena na trhu rezidenčních nemovitostí v USA za poslední více jak dekádu. A tudíž dal by se očekávat spíše větší propad u indexu rezidenčních realit. Vzpomínám si někde v r. 2005 jsem měl rozhovor s dívkou z Evropy, která zde v Chicagu byla na au-pair hlídání dětí a na krátkodobé vízum, která si pořizovala hypotéku na na nemovitost v hodnotě kolem 200-300 tis. USD a bez jakéhokokliv požadavku na složení zálohy. Tak už toto jsou v jistém smyslu známky, že něco bylo špatně, což nemusí skončit dobře. Mimochodem, jen tak pro zajímavost i po těchto rozum nechávajícíh stát excesech, je dobré se podívat, jak se vyvíjí obvyklá investice do rezidenční nemovistosti v USA očištěná o inflaci a zda se opravdu jedná o onen pověstný „americký sen“? V porovnání s investicemi např. do hedžových fondů, které historicky mají tendenci výrazně inflaci překonávat dlouhodobě, naopak u investice do bydlení nemusí k žádnému splnění snu dojít. Vývoj investice do rezidenční nemovitosti obecně v nominálních a hlavně inflačně očištěných reálných procentech (viz. ona zelená křivka dole) vyjadřuje následující obrázek (klikněte na obrázek pro zvětšení):

Avšak, co můžeme slýchat z médií? Že trh rezidenčních nemovitostí je na růstové trajektorii zpět ke svým „fundamentálně neopodstatněným“ výšinám? Tak jako ekonom se musím přiznat, že mi toto příliš neladí a nejen, že bych situaci přirovnal k technologické bublině u indexu Nasdaq 100, kde ani po více jak 13 letech se jeho hodnota nevrátila na hodnoty z r. 2000 (je stále cca 35% pod max. v tuto chvíli), ale rovněž trh nemovistostí se vyznačuje tím co v ekonomii nazýváme „L-shaped recovery“, tzn. trh nemá tendeci jít rychle zpět, ale po mnohá léta se muže držet v bezrůstové fázi, viz. onen tvar písmene L. Podívejme se tedy na jiný index a to Case-Shiller US National Home Price index, který se narozdíl od toho Dow Jones vztahuje k rezidenčním nemovitostem:

Nepřipomíná písmeno L oproti tomu co šíří některá média? Nicméně, je nutno podotknout, že Case-Shiller index u posledního údaje za květen 2013 pro ceny rezidenčních domů ve 20 městech vzrostl meziročně o 12,17%. Avšak, co za tímto „růstem“ stojí a je udržitelný v současné době? Je nutné si uvědomit, že hlavními tahouny ceny nejsou v tuto chvíli přirozeným způsobem rodiny, které chtějí v těchto bydlet dlouhodobě – už jsme v minulosti psali, že jejich kreditní situace jim to mnohdy nedovoluje – ale investoři převáženě instituce, které v posledních letech „napumpovali“ do těchto nemovitostí 10 mld. USD, za účelem nákupu a poskytování nájmů a možného dalšího prodeje v dohledné době. Např. významná investiční společnost na Wall Streetu Blackstone Group samotná investovala 5 mld. USD na nákup 31 tis. domů na americkém trhu a je tak jako „osoba“ největší nákupčí! A tak jsou to opět oni investoři ve hře, tentokrát s trochu jiným přístupem než v před r. 2008, kdy se jednalo o excesní nákupy, za účelem krátkodobé koupě a rychlého prodeje v roustoucím trhu (tzv. flipping), který následně následně zkolaboval (nejlépe, pokud možno zaplatit co nejméně na dani z nemovitosti, která např. zde v Chicagu činí i 7 tis. USD ročně u „low-end“ 100-200 tis. nemovitosti, to nazahrnujíc poplatky za odvoz odpadu, atd., pojištění, apod.). Jiný přístup, ale přece jenom se nejedná o přirozenou poptávku rodin k dlouhodobějšímu využívání nemovitosti. Tyto současné nákupy investory jsou převážně nákup v plné hotovosti, tj. ne hypotéka. Avšak, jedná se o to, že  tito investoři chtějí v určité fázi, stejně jako před r. 2008 tuto prodat a zdá se, že jsme se dostali do fáze, kdy po oznámení Fedem o možném omezování nákupu dluhopisů a tudíž pravděpodobně i hypotečních papírů se šance na to, že tyto nemovitosti od nich budou oněmi přirozenými kupujícími (rodinami s cílem dlouhodobě bydlet) odkoupeny snižuje. Jednak se těmito investorkými nákupy zvýšila cena a jednak se hypoteční úroky po ohlášení Fedu o možném „tapering“ zvýšili oproti květnu o více jak 1 procentní bod u 30-ti leté fixní. A tak v červnu již podíl investorů na prodejích domů činil pouhých 15%, tj. nejnižší podíl od r. 2008 a čtvtý měsíc pokles podílu investorů. Zdá se, že se těmto investorům (smart money) už nějakou dobu mohou zdát ceny příliš fundamentálně vysoko v tuto chvíli. Možná i proto, že v historii obvyklý podíl kupujících rezidenční nemovitost poprvé (obvykle mladí lidé) nemají zájem po zažité katastrofě svých rodičů na nákupech a vidí spíše „americký sen“ v investici do firmy, vzdělání či do aktiva, které dlouhodobě skutečně dokáže překonat inflaci. Podíl těchto „prvotních nákupčích“ činil v červnu 29%, což je zatraceně málo oproti historickým 40-45%.

Možným pozitivem je, že výprodej dluhopisů po ohlášení centrální banky se dostal na hodnotu, kdy zvýšený výnos do splatnosti u dlouhodobějších vládních papírů (10-ti, 30-ti leté) implikuje velmi strmou časovou výnosovou křivku (mějme na paměti, že krátkodobé sazby jsou v podstatě 0). Historicky má pak tendenci 10-ti letý papír po výprodeji 100 bázických bodů zůstat na měsíce dopředu stabilní. To znamená, že by nemuselo hrozit bezprostřední zvyšování hypotečních sazeb, které jsou na tyto vládní instrumenty vázány. Tak uvidíme, zda se skutečně trh rezidenčních nemovitostí vzchopí, tentokrát už přirozenou cestou a nebo se podíl vlastnictví rezidenčních domů v USA, který činí kolem 60% bude spíše přibližovat podílu kolem 40% obvyklému např. v Německu či Francii, atd.

Páteční statistika o tvorbě pracovních míst (non-farm payrolls) vyšla pod očekávání, což posunulo cenu vládních dluhopisů nahoru (snížilo výnos do splatnosti). Technicky je support u nejbližšího kontraktu na 10-ti leté americké vládní dluhopisy na 124-27,5 a rezistence na 126-28.

Závěrem se pojďme podívat na poslední vývoje cen amerických vládních dluhopisů (30-ti a 10-ti leté kontinuální kontrakty) na burze v Chicagu (Globex systém CME Group) a jejich komoditní spread. Klikněte na obrázek pro zvětšení: