GEAB: Trh nemovitostí – velký kolaps 2015 začíná v roce 2012

Pro tento týden jsem připravil výňatek z Global EUrope Anticipation Bulletin č. 56. K publikování jsem získal jejich písemný souhlas, domovskou webovou adrese najdete zde:  https://www.europe2020.org/?lang=en

Většina komentářů a analýz pochází z USA, případně z anglosaských institucí. Proto jsem se rozhodl čtenářům webu zprostředkovat i pohled očima nezávislých evropských analytiků (původem Francouzů). Úspěšnost jejich analýz a z nich vyplývajících předpovědí v minulosti byla kolem 70%.  Jejich analytici prakticky od počátku roku varují před druhou polovinou letošního roku jako před obdobím odstartování druhé vlny krize.

V posledním čísle se podrobně věnují trhu nemovitostí, nastiňují scénáře dalšího vývoje a jeho možné dopady. Dávám to sem i proto, že nepředpokládám zásadní odchylky vývoje českého trhu od trhů Západní Evropy. Zde to je.

Trh nemovitostí: Velký kolaps 2015 začíná v roce 2012

Jde o to, že v současnosti konvergují tři pro nemovitosti nepříznivé trendy.

1. Demografický – odchod „baby boomers“ generace do důchodu
2. Předpokládaný růst úrokových sazeb ve vyspělých zemích bude vynucen jejich platební neschopností
3. Nedostatek volných prostředků

Dopad nebude lokální, postiženy podle nich budou prakticky celý západoevropský trh s nemovitostmi + USA. Časová souslednost bude zhruba následující:

Konec roku 2011 a počátek roku 2012

Globální ekonomika pokračuje v poklesu, hlavní příčinou je neuspokojivý vývoj v USA a dalších západních zemích a krize dolaru. Země nebudou mít sílu a volné prostředky na podpůrné akce, výsledkem tak bude silnější krize než krize z roku 2008. I pokles cen nemovitostí bude s rokem 2008 srovnatelný.

Druhá polovina roku 2012

ECB se bude snažit, seč může, úroky budou zpět prakticky na nule. To ale trhu nemovitostí nepomůže – banky výrazně zpřísní kritéria pro poskytování úvěrů a raději budou investovat do „safe haven“ německých a francouzských obligací. Snahy zemí o podporu se minou účinkem, vždyť už teď podporu výrazně osekaly (v některých zemích například přestaly být úroky položkou odečitatelnou z daní apod).

Ceny nemovitostí během celého roku 2012 klesnou o 17% (10% v 1. pololetí a 8% ve druhém)

Roky 2013-2014

Klesající trend bude pokračovat, nyní již i díky setrvačnosti a víře lidí v jeho pokračování. Velké množství lidí opustí trh, nakoupil buď ve víře, že nemovitost je „bezpečná“ investice a její cena neklesne, nebo ve spekulaci na růst jejich cen.  Vzhledem k cenám pronájmu budou nemovitosti stále předražené (´výnos 2-2,5% nelze považovat za lukrativní), lze čekat silnější prodejní tlak z jejich strany. K tomu budou pokračovat v prodejích o baby boomers (kategorie nad 56 let už nyní prodává nemovitosti např. v Paříži a stěhuje se na venkov).

Roky 2015 a dál

Tlak na ceny z důvodu pokračování vývoje očekávaného pro roky 2013-2014 bude pokračovat i v dalších letech. Případné rostoucí ceny energií ještě více odradí kupující id pořizování starších, energeticky neúsporných nemovitostí.

Na základě historických analogií lze tedy čekat do roku 2015 pokles cen nemovitostí přibližně o 30%. Avšak v těchto letech ještě více zesílí vliv prodejů baby boomers generace, proto na nějaké rychlé oživení nelze spoléhat. Spíše lze čekat pokles po dalších 5 let.

Podle autorů nesmíme zapomínat na rostoucí úrokové sazby – těm se nevyhneme. Dopad na trh nemovitostí nebude vůbec příjemný. Podle jejich názoru půjdou výnosy na trhu obligací na 6% ještě letos, 8% v příštím roce a na 12-15% do roku 2015 (komentář JD:  to jsou úroky srovnatelné s úroky v USA na přelomu 70. a 80. let minulého století). Sazby na hypotéční úvěr ve výši 8-10% vedly v minulosti v západních zemích vždy kde kolapsu trhu s nemovitostmi. V tento okamžik nesmíme zapomínat nejednu věc – na trhu jsou ještě aktiva za 15 biliónů dolarů, která nebyla odepsána v rámci let 2007-2009. Čas jejich odpisu se blíží, další pokles cen nemovitostí mlže jejich část vzít s sebou.