Problémy s realizací zástav v USA

Minulý týden oznámila Bank of America, že z důvodu procesních pochybění zastavuje v celých Spojených státech realizaci zástav u nesplácených úvěrů. O co jde?

V některých případech neměli banky v pořádku dokumenty a nemohly doložit oprávněnost nároku na realizaci zástavy. Proč? Důvodem je sekuritizace hypoték do balíků, jejich rozkouskování a následný prodej dalším investorům. Vlastníci těchto CP koupili balíky hypoték, ale nemají žádné potvrzení, že mají nárok na zástavy s těmito hypotékami spojené. Záznamy o těchto nárocích měly být uchovávány v centrální databázi, avšak ani ta není bez chyb. Množství dokumenty v ní chybí a vzhledem k zánikům firem a fůzím je bude zřejmě velmi obtížné dohledat.

Co to znamená? Ve 23 státech USA jsou tyto dokumenty ze zákona nezbytné pro realizaci zástav, i když nebyly plně vyžadovány – soudy se často spokojily s četným prohlášením věřitele, že zástava byla uplatněna.

Poslední dobou ale čím dál více soudů se nespokojuje s tímto prohlášením a trvá na předložení původních dokumentů. To je pro banky nepříjemnost, i když ne zásadní, hrozí akorát zpoždění realizace zástavy. Musí ale realizovat zástavu přes soudní rozhodnutí. To povede k odložení výnosů z realizace zástav. Výnosy bank se tak přesunou z jednoho účetního období do druhého. Kdyby zde nastaly větší problémy, banky by byly nuceny snížit odhady výnosů z realizovaných zástav.

Ještě větší problémy ale hrozí z jiné strany. Banky mohou být žalovány investory za podvod. Banky přece tvrdili, že prodávané cenné papíry jsou kryty nemovitostmi. Klasickou větou v podmínkách bylo prohlášení banky, že veškeré potřebné dokumenty k hypotékám jsou v pořádku. Výsledkem může být boj mezi vlastníky různých tranší. Vlastníci nejrizikovějších tranší budou preferovat co nejpozdější řešené, protože v mezidobí budou inkasovat úroky, zatímco vlastníci nejjistějších tranší budou preferovat nejrychlejší řešení.

Co nejhoršího se může stát? Banka nebude schopna doložit svůj nárok na zástavu. V tom případě bude nucena takovou půjčku (téměř) plně odepsat. V případě většího množství takových případů doje k významné změně kapitálové přiměřenosti a banka tak ve svém důsledku může být donucena až k vydání dalších akcií. Aby byla banka nucena vydat co nejméně akcií, může přistoupit k omezení poskytování půjček. Rázem tu je druhý credit crunch.

V pondělí se ke stejnému problému vyjádřila i Citibank – její report je ke stažení zde.

Podle nich jde o hluboký strukturální problém a to, co zatím prosáklo na povrch, je pouhou špičkou ledovce. Očekávají prudký nárůst počtu pozastavených nucených prodejů nemovitostí ve všech státech USA. Podle autorů analýzy hrozí bankám soudní spory, další odpisy, dokonce je zde i riziko ohrožení reputace zasažených bank.

To je to nejhorší, co by banky mohlo v dnešní době potkat. Hrozící dopad na ceny bankovních akcií je na snadě.